Como no todos los inversores persiguen los mismos objetivos, ni tienen las mismas fortalezas y debilidades, no todos pueden aprovechar las mismas oportunidades. El desafío y el secreto de la rentabilidad consiste en transformar una idea en proyecto sostenible. Antes de evaluar la rentabilidad de este proyecto, se debe establecer el objetivo perseguido por el mismo y tener en claro el plazo deseado acorde a la visión estratégica; para eso es muy importante realizar antes un buen análisis FODA (Fortalezas, Oportunidades, Debilidades, Amenazas), específico y particular para cada inversor.
Antes de evaluar la rentabilidad de este proyecto, se debe establecer el objetivo perseguido y tener en claro el plazo deseado acorde a la visión estratégica; para eso es muy importante realizar antes un buen análisis FODA.
FODA coyuntural de las inversiones inmobiliarias de julio 2018
Fortalezas: en contexto de inestabilidad financiera e inflación, la inversión inmobiliaria es una de las mejores alternativas para resguardar el poder adquisitivo de los ahorros a mediano y largo plazo.
Amenazas: uno de los principales motivos del crecimiento del valor de los inmuebles en estos últimos años fue el desarrollo del mercado de créditos hipotecarios en UVA. Actualmente, el aumento de la tasa nominal de los créditos en UVA (a causa de la inflación) ha generado una disminución de la demanda de créditos hipotecarios, por lo que se espera una baja en los valores de inmuebles en el corto plazo.
Oportunidades: radican en aprovechar el apuro de algunos vendedores, ya que la disminución de la demanda (causada por la menor conveniencia de tomar créditos hipotecarios en UVA) hace prever una disminución en el valor de los inmuebles.
Debilidad: la otra cara del bajo riesgo de los inmuebles es que la estabilidad es tanto a la suba como a la baja, por lo que las personas que buscan grandes ganancias de oportunidad del “río revuelto de la crisis financiera” no las encontrarán en los inmuebles.
Esta herramienta, el FODA, nos permite plantear un proyecto, definido como un objetivo o meta que alcanzar, que requiere un esfuerzo, sacrificio o compromiso de recursos, que generan ciertos bienes y servicios, que directa e indirectamente nos permiten lograr el objetivo, en un periodo de tiempo determinado. De este proyecto debemos saber reconocer cuatro elementos.
Elementos de un proyecto inmobiliario
1° Objetivo Perseguido: tener claro para que se quiere el inmueble; para tener una renta de alquiler, para resguardar el valor de mi dinero, como un activo productivo de mi empresa, como una vivienda propia, para ahorrar en alquiler, etc. Si bien la pregunta parece obvia, y la gente tiende a querer todos esos objetivos juntos, es justamente esa ambigüedad la que lo lleva a perseguir objetivos poco concretos, pudiendo alcanzar algunos de ellos y no de forma plena.
2° Recursos operativos y de capital necesarios: lo segundo a definir es cuáles son los recursos operativos de capital. Tanto los los gastos y costos periódicos y mensuales, (mantenimiento de los inmuebles), como los recursos que están relacionados con gastos a hacer solamente una vez (la compra del inmueble).
3° Bienes y servicios generados: el tercer elemento a definir antes de la evaluación de un proyecto es identificar los bienes y servicios relacionados con el proyecto en su vida operativa y cierre del proyecto. Generalmente en los proyectos inmobiliarios está relacionados con el flujo de alquileres generados y por la venta del inmueble en un futuro.
4° Horizonte de vida: finalmente un elemento importante es el periodo de evaluación del proyecto; no es lo mismo que sea de corto mediano o largo plazo, sobre todo en los proyectos inmobiliario, que suelen ser inversiones más atractivas de largo plazo y riesgosas e inciertas en el corto plazo.
En contexto de inestabilidad financiera e inflación, la inversión inmobiliaria es una de las mejores alternativas.
Evaluación de la rentabilidad del proyecto inmobiliario
¿Cuáles son los elementos del flujo de fondos?
Antes de analizar los indicadores de rentabilidad del proyecto, es importante considerar cuáles con los elementos del flujo de fondos:
1. Compra del inmueble: está relacionado con la compra del bien de capital, es decir la compra del inmueble.
2. Costos operativos: relacionados con los costos mensuales y anuales de mantenimientos.
3. Renta y beneficios: en el caso de las inversiones inmobiliarias generalmente es el alquiler, ya sea el alquiler por cobrar (en el caso de los inmuebles comprado como inversión) o el alquiler a ahorrar (en el caso de la vivienda para uso propio).
4. Venta del inmueble: es la ganancia de capital, esperada por la venta del inmueble, al final del periodo de análisis del proyecto.
Muchas personas evalúan el proyecto inmobiliario de manera errónea, ya que consideran solamente el ROI (Return On Investment), teniendo en cuenta la renta del alquiler como porcentaje de la inversión realizada, y obtienen así indicadores de rentabilidad muy bajos. El error lleva muchas veces a subestimar el verdadero componente de rentabilidad del proyecto.
Analicemos este ejemplo: una inversión de $100.000 dólares a 4 años, cuyo ROI esperado sería cercano al 4% anual, considerando el ROI o la TIR (Tasa Interna de Retorno) del Flujo de Fondos, sin considerar el aumento del valor del inmueble. En este caso vemos que la inversión no parece atractiva, e incluso el VAN (Valor Actual de los beneficios Netos) nos dice que la rentabilidad es de $4.123 dólares menos que haber invertido esos dólares a una tasa del 6%.
Si realizamos un análisis correcto y consideramos un aumento en el valor del inmueble, de por ejemplo el 5% anual, por lo que tendría un valor de venta de $120.000 dólares al cabo de cuatro años. En este caso podemos ver los correctos indicadores de rentabilidad, muestran una TIR del 7,4% anual en dólares, que es superior al 4% de ROI de considerar solo los alquileres. En este ejemplo, el VAN no muestra que podemos ver que la inversión inmobiliaria tiene una rentabilidad de $10.801 dólares superior, a colocar los dólares al 5%.
Los alquileres (ahorrados o a generar) no justifican por sí solos la inversión. La clave está relacionada con el aumento en el valor esperado del inmueble.
La mayor rentabilidad de los proyectos inmobiliarios se produce por una valorización de los activos, y los alquileres (ahorrados o a generar) no justifican por sí solos la inversión. La clave está relacionada con el aumento en el valor esperado del inmueble, por lo que es importante invertir en proyectos con proyecciones de crecimiento en los avalúos.
Heraldo Miguel Muñoz
BET – Business Emotional Trainer. Conferencista y Consultor en Análisis Financiero de Proyectos y Estrategia para el desarrollo de negocios innovadores y de Impacto Sostenible.
