CONSTRUIR EN BALCONES / modificación del reglamento

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Para desarrollar una edificación en este sector deberán tener en cuenta los siguientes lineamientos establecidos tanto por las normas municipales como las realizados por Dalvian.

Normas especiales de construcción.

Dispuesto a comenzar la construcción, el propietario del caso debe tener los siguientes puntos en cuenta:

  • Haber presentado a la administración y obtener visación definitiva de la Comuna correspondiente, de toda la documentación técnica de la edificación pretendida y, hallarse autorizado para iniciar la ejecución de obras.
  • Obtener autorización e indicación de número de acceso, para el ingreso de profesionales, técnicos de la construcción, maestros mayores de obra, obreros, materiales y proveedores, cumpliendo los requisitos para el posterior y cotidiano control de barrera.
  • Tener su perímetro cerrado con alambre tejido romboidal. Sólo habrá un portón enmarcado, cerrado con cadena y candado, que deberá permanecer cerrado en horas de inactividad. El cierre frontal deberá ubicarse a una distancia de un metro del cordón de calle. Cuando una construcción sea colindante a una vivienda habitada o en etapa de terminaciones externas, el dueño de la obra deberá colocar un cierre con tableros de fenólico para evitar el contacto visual con los habitantes de la vivienda vecina.
  • La obra debe contar con un obrador con puerta, candado y alarma donde estén depositados los elementos a resguardar. Debe estar construido con materiales que no generen impacto visual desagradable, quedando prohibida su construcción con ladrillos apilados sin mortero.
  • La obra deberá contar con un baño provisorio para el uso de los operarios. El mismo podrá ser químico o construido con ladrillo asentado con mortero o con fenólicos nuevos y conectado a la red de cloacas.
  • Los obreros deben ingresar y retirarse, de lunes a sábado, dentro del horario que se establezca, según la época del año.
  • Está prohibido el ingreso de parientes de operarios que no trabajen también en la obra. Si se hicieren presentes por alguna emergencia, se dará inmediato aviso a la persona indicada, mediante agentes de vigilancia.
  • La administración puede sancionar al vecino si en sus edificaciones ingresara operarios o rodados con materiales, fuera de los horarios establecidos; que se depositen materiales o escombros en la calle; que se prepararen mezclas u hormigón o se manipulen mezclas de áridos sobre el asfalto de la calle. Así también que camiones u otras maquinarias, suban sus ruedas o superen al cordón de la propiedad o de propiedades vecinas; que se ocupen sin autorización terrenos colindantes como obrador o, para otros fines. Que se depositen escombros dentro del perímetro del barrio.
  • Instalar el artefacto de iluminación con fotocélula obligatorio en el frente de la obra, orientado hacia el interior de la misma.
  • Colocar el cartel de obra obligatorio en el frente de la obra, respetando las medidas de 0,50 x 0,70 m. Dicho cartel, sólo debe contener datos propios de la obra.

Características y destino de las construcciones

Se establecen dos situaciones con índices de ocupación del terreno. El propietario deberá optar por una de ellas, según sus necesidades de construcción:

  • Además de la proyección sobre el suelo de las construcciones cubiertas, los aleros que superen los (0,60 m) sesenta centímetros y, las galerías semi cubiertas, también computan FOS. La superficie parquizada no puede ser inferior al cuarenta por ciento (40 %) de la superficie del lote. La superficie que ocupan las pérgolas, no computan en este porcentaje de los espacios parquizados. Los pisos, veredines, solados y decks, deben retirarse como mínimo cuarenta centímetros (0,40 m) de la cara interna del muro de cierre perimetral.
  • La superficie Cubierta mínima de la vivienda es de 220 m2. En caso de construirse subsuelos, el techo del mismo no podrá superar un metro en altura el cordón este.
  • El/los techos de la vivienda deberán considerarse y tratarse como la quinta fachada, no pudiendo ubicarse equipos de aire acondicionado, ni instalaciones de ningún tipo que queden a la vista. Las cubiertas de los techos serán terminadas con piezas cerámicas o de gres, piedra partida admitiéndose sólo cubiertas metálicas de jerarquía, tanto granilladas símil teja, como trapezoidales pre pintadas color teja. No se admitirán techos construidos con materiales económicos y de escaso valor estético. No está permitida la descarga de desagües pluviales de los techos sobre la calle. Los mismos deben volcarse sobre los jardines de la vivienda, considerados como suelo absorbente.
  • Las edificaciones podrán tener aleros en cualquiera de sus caras. Los aleros no podrán cubrir más del 40 % de los retiros frontales ni, del 30 % de los retiros laterales y posteriores o de contra frente. El proyecto y ejecución de los aleros, debe prever que el agua proveniente de las precipitaciones pluviales por desborde de techos, no afecte propiedades colindantes.
  • Idéntica apariencia deberán presentar los puentes peatonales y vehículares sobre los espacios verdes resultantes, desde la vereda hasta la línea del cordón de la calzada y, la cobertura obligatoria de las ochavas, que deberán desarrollarse con las lajas ya indicadas, dispuestas en forma de abanico, siguiendo el arco del cordón de las respectiva esquina.
  • Dalvian procederá a la colocación de árboles al frente de cada propiedad, siendo a cargo del propietario el mantenimiento y restauración de sus veredas y depósitos de basura, en caso que las raíces o ramas de los árboles, ocasionen su levantamiento o ruptura. Así también el propietario esta a cargo de la reparación del cordón, la banquina y repavimentación de la calle

 

Retiros

En lo referente a los retiros de lo edificado, respecto a los límites del terreno, regirán los siguientes incisos y tablas:

  • Los lotes no: 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 y 12 de la manzana 101 y no: 2,3,4, y 5 de la manzana 98, tendrán retiros posteriores de 4,00 metros.
  • La superficie afectada por los retiros estipulados, podrá ser incluida en el porcentaje de superficie libre exigida y, en tales superficies, no podrá realizarse ningún tipo de construcción, conforme lo normado por la Ley Provincial 3.776, ordenanzas municipales vigentes sobre el tema y, las presentes normas especiales de construcción. Es regla que las ventanas de Planta Alta y balcones deban ubicarse a 3m como mínimo del límite colindante. Sin embargo, en los casos en que por reglamento se permite una distancia menor, el vidrio de la ventana no deberá ser transparente y las aberturas, deben ser sólo para iluminación y no para ventilación. Deberán construirse y colocarse en paños fijos o en su defecto, oscilo batientes superiores o inferiores, que permitan sólo una pequeña ventilación que no supere el 25 % de abertura. Sólo podrán existir ventanas en muros medianero si, entre los vecinos involucrados se pacta y aplica la normativa dispuesta por el Código Civil respecto de medianería y otras restricciones o límites al dominio.

Cierres

Los cierres perimetrales deberán ajustarse a las siguientes características:

  • El cierre Frontal, si se opta por construirlo, deberá ser realizado con piedras únicamente natural de una cara vista y que no supere la altura de un metro sobre el nivel del piso de la vereda, en cualquier punto de ésta, ya sea que se acompañe la pendiente del terreno en forma paralela o se escalone para conseguir tal resultado.
  • En caso de necesitar construir un cierre sobre el muro, el mismo deberá construirse con malla metálica artística electrosoldada a una altura tal que en forma combinada con el muro no supere 1.60m sobre el nivel de vereda, quedando prohibido el uso de tela media sombra. Constituye también el concepto de cierre frontal, aquel que se disponga sobre la línea de edificación legal u optativa en los laterales de la edificación.
  • El cierre verde en este caso, podrá llegar hasta los 2,50 m sobre el nivel de vereda.
  • Los cierres laterales, posterior y contra frente deberán ser de piedras tipo Dalvian.

Altura de las construcciones

  • Los propietarios deben preferir el desarrollo de sus construcciones en una sola planta, tratando de aprovechar al máximo la topografía del terreno natural. A fin de garantizar una correcta visual en toda la zona de Balcones, cada lote en particular contará con una altura máxima dada por la TABLA 3-A.
  • En caso de construir más de un aplata sobre el lado oeste del lote, la planta inferior quedará limitadaa una altura máxima de 3,50m y la superior deberá disponerse de forma tal de no ocupar más del 50% del ancho del lote menos los 2 retiros laterales, quedando el otro 50 % limitado a una alturamáxima establecida por la TABLA 3-A, de forma tal de permitir visuales a los lotes ubicados posteriormente.
  • Las construcciones que se realicen en las manzanas 98, 100 y 101 no podrán exceder los 3.50 metros de altura respecto a la cota cero, la cual se determinará sobre el cordón de la calle en que la propiedad tenga su ingreso y en el punto medio del lote.
  • En caso de construir una planta alta, deberá disponerse de forma tal de no ocupar más del 50% del ancho del lote menos los retiros laterales, de forma tal de permitir visuales a los lotes ubicados posteriormente. La altura máxima final admisible será de 6 metros desde la cota cero. Como excepción el lote 01 de la manzana 101, debido a las características especiales de este terreno, la altura máxima se determinará considerando como cota cero el nivel de terreno natural sobre el que se fundará la construcción.
  • No podrá iniciarse la ejecución de la obra, que no cumpla en su documentación técnica con la altura máxima establecida, lo que permitirá que la totalidad de las construcciones del Balcón no incidan sobre las demás construcciones e impidan una visual del paisaje con vista al este de la Ciudad de Mendoza.

Tratamiento de Fachadas: 

Los retiros estarán dados por el siguiente cuadro:

 

 

 

 

 

  • En caso de necesitar realizar muros de cierre de mayor altura, los mismos deberán realizarse en forma escalonada hacia el interior del terreno, dejando canteros y superficies de verde que suavicen dicha superficie y altura.
  • En caso de construir una más de una planta sobre el lado oeste del lote, la planta inferior quedará limitada a una altura máxima de 3,50m y la superior deberá disponerse de forma tal de no ocupar más del 50% del ancho del lote menos los 2 retiros laterales, quedando el otro 50 % limitado a una altura máxima establecida por la TABLA 3-A, de forma tal de permitir visuales a los lotes ubicados posteriormente.

 

 

 

 

 

 

 

 

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