Como no todos los inver­so­res per­si­guen los mis­mos obje­ti­vos, ni tie­nen las mis­mas for­ta­le­zas y debi­li­da­des, no todos pue­den apro­ve­char las mis­mas opor­tu­ni­da­des. El desafío y el secre­to de la ren­ta­bi­li­dad con­sis­te en trans­for­mar una idea en pro­yec­to sos­te­ni­ble. Antes de eva­luar la ren­ta­bi­li­dad de este pro­yec­to, se debe esta­ble­cer el obje­ti­vo per­se­gui­do por el mis­mo y tener en cla­ro el pla­zo desea­do acor­de a la visión estra­té­gi­ca; para eso es muy impor­tan­te rea­li­zar antes un buen aná­li­sis FODA (For­ta­le­zas, Opor­tu­ni­da­des, Debi­li­da­des, Ame­na­zas), espe­cí­fi­co y par­ti­cu­lar para cada inver­sor.

Antes de eva­luar la ren­ta­bi­li­dad de este pro­yec­to, se debe esta­ble­cer el obje­ti­vo per­se­gui­do y tener en cla­ro el pla­zo desea­do acor­de a la visión estra­té­gi­ca; para eso es muy impor­tan­te rea­li­zar antes un buen aná­li­sis FODA.

FODA coyun­tu­ral de las inver­sio­nes inmo­bi­lia­rias de julio 2018

For­ta­le­zas: en con­tex­to de ines­ta­bi­li­dad finan­cie­ra e infla­ción, la inver­sión inmo­bi­lia­ria es una de las mejo­res alter­na­ti­vas para res­guar­dar el poder adqui­si­ti­vo de los aho­rros a mediano y lar­go pla­zo.

Ame­na­zas: uno de los prin­ci­pa­les moti­vos del cre­ci­mien­to del valor de los inmue­bles en estos últi­mos años fue el desa­rro­llo del mer­ca­do de cré­di­tos hipo­te­ca­rios en UVA. Actual­men­te, el aumen­to de la tasa nomi­nal de los cré­di­tos en UVA (a cau­sa de la infla­ción) ha gene­ra­do una dis­mi­nu­ción de la deman­da de cré­di­tos hipo­te­ca­rios, por lo que se espe­ra una baja en los valo­res de inmue­bles en el cor­to pla­zo.

Opor­tu­ni­da­des: radi­can en apro­ve­char el apu­ro de algu­nos ven­de­do­res, ya que la dis­mi­nu­ción de la deman­da (cau­sa­da por la menor con­ve­nien­cia de tomar cré­di­tos hipo­te­ca­rios en UVA) hace pre­ver una dis­mi­nu­ción en el valor de los inmue­bles.

Debi­li­dad: la otra cara del bajo ries­go de los inmue­bles es que la esta­bi­li­dad es tan­to a la suba como a la baja, por lo que las per­so­nas que bus­can gran­des ganan­cias de opor­tu­ni­dad del “río revuel­to de la cri­sis finan­cie­ra” no las encon­tra­rán en los inmue­bles.

Esta herra­mien­ta, el FODA, nos per­mi­te plan­tear un pro­yec­to, defi­ni­do como un obje­ti­vo o meta que alcan­zar, que requie­re un esfuer­zo, sacri­fi­cio o com­pro­mi­so de recur­sos, que gene­ran cier­tos bie­nes y ser­vi­cios, que direc­ta e indi­rec­ta­men­te nos per­mi­ten lograr el obje­ti­vo, en un perio­do de tiem­po deter­mi­na­do. De este pro­yec­to debe­mos saber reco­no­cer cua­tro ele­men­tos.

Ele­men­tos de un pro­yec­to inmo­bi­lia­rio

1° Obje­ti­vo Per­se­gui­do: tener cla­ro para que se quie­re el inmue­ble; para tener una ren­ta de alqui­ler, para res­guar­dar el valor de mi dine­ro, como un acti­vo pro­duc­ti­vo de mi empre­sa, como una vivien­da pro­pia, para aho­rrar en alqui­ler, etc. Si bien la pre­gun­ta pare­ce obvia, y la gen­te tien­de a que­rer todos esos obje­ti­vos jun­tos, es jus­ta­men­te esa ambi­güe­dad la que lo lle­va a per­se­guir obje­ti­vos poco con­cre­tos, pudien­do alcan­zar algu­nos de ellos y no de for­ma ple­na.

2° Recur­sos ope­ra­ti­vos y de capi­tal nece­sa­rios: lo segun­do a defi­nir es cuá­les son los recur­sos ope­ra­ti­vos de capi­tal. Tan­to los los gas­tos y cos­tos perió­di­cos y men­sua­les, (man­te­ni­mien­to de los inmue­bles), como los recur­sos que están rela­cio­na­dos con gas­tos a hacer sola­men­te una vez (la com­pra del inmue­ble).

3° Bie­nes y ser­vi­cios gene­ra­dos: el ter­cer ele­men­to a defi­nir antes de la eva­lua­ción de un pro­yec­to es iden­ti­fi­car los bie­nes y ser­vi­cios rela­cio­na­dos con el pro­yec­to en su vida ope­ra­ti­va y cie­rre del pro­yec­to. Gene­ral­men­te en los pro­yec­tos inmo­bi­lia­rios está rela­cio­na­dos con el flu­jo de alqui­le­res gene­ra­dos y por la ven­ta del inmue­ble en un futu­ro.

4° Hori­zon­te de vida: final­men­te un ele­men­to impor­tan­te es el perio­do de eva­lua­ción del pro­yec­to; no es lo mis­mo que sea de cor­to mediano o lar­go pla­zo, sobre todo en los pro­yec­tos inmo­bi­lia­rio, que sue­len ser inver­sio­nes más atrac­ti­vas de lar­go pla­zo y ries­go­sas e incier­tas en el cor­to pla­zo.

En con­tex­to de ines­ta­bi­li­dad finan­cie­ra e infla­ción, la inver­sión inmo­bi­lia­ria es una de las mejo­res alter­na­ti­vas.

Eva­lua­ción de la ren­ta­bi­li­dad del pro­yec­to inmo­bi­lia­rio

¿Cuá­les son los ele­men­tos del flu­jo de fon­dos?

Antes de ana­li­zar los indi­ca­do­res de ren­ta­bi­li­dad del pro­yec­to, es impor­tan­te con­si­de­rar cuá­les con los ele­men­tos del flu­jo de fon­dos:

1. Com­pra del inmue­ble: está rela­cio­na­do con la com­pra del bien de capi­tal, es decir la com­pra del inmue­ble.

2. Cos­tos ope­ra­ti­vos: rela­cio­na­dos con los cos­tos men­sua­les y anua­les de man­te­ni­mien­tos.

3. Ren­ta y bene­fi­cios: en el caso de las inver­sio­nes inmo­bi­lia­rias gene­ral­men­te es el alqui­ler, ya sea el alqui­ler por cobrar (en el caso de los inmue­bles com­pra­do como inver­sión) o el alqui­ler a aho­rrar (en el caso de la vivien­da para uso pro­pio).

4. Ven­ta del inmue­ble: es la ganan­cia de capi­tal, espe­ra­da por la ven­ta del inmue­ble, al final del perio­do de aná­li­sis del pro­yec­to.

Fig. 01: Ejem­plo de flu­jo de una inver­sión inmo­bi­lia­ria a 4 años sin con­si­de­rar valo­ra­ción del inmue­ble
Fig. 02: Ejem­plo de flu­jo de una inver­sión inmo­bi­lia­ria a 4 años con­si­de­ran­do valo­ra­ción del inmue­ble

Muchas per­so­nas eva­lúan el pro­yec­to inmo­bi­lia­rio de mane­ra erró­nea, ya que con­si­de­ran  sola­men­te el ROI (Return On Invest­ment), tenien­do en cuen­ta la ren­ta del alqui­ler como por­cen­ta­je de la inver­sión rea­li­za­da, y obtie­nen así indi­ca­do­res de ren­ta­bi­li­dad muy bajos. El error lle­va muchas veces a sub­es­ti­mar el ver­da­de­ro com­po­nen­te de ren­ta­bi­li­dad del pro­yec­to.

Ana­li­ce­mos este ejem­plo: una inver­sión de $100.000 dóla­res a 4 años, cuyo ROI espe­ra­do  sería cer­cano al 4% anual, con­si­de­ran­do el ROI o la TIR (Tasa Inter­na de Retorno) del Flu­jo de Fon­dos, sin con­si­de­rar el aumen­to del valor del inmue­ble. En este caso vemos que la inver­sión no pare­ce atrac­ti­va, e inclu­so el VAN (Valor Actual de los bene­fi­cios Netos) nos dice que la ren­ta­bi­li­dad es de $4.123 dóla­res menos que haber inver­ti­do esos dóla­res a una tasa del 6%.

Si rea­li­za­mos un aná­li­sis correc­to y con­si­de­ra­mos un aumen­to en el valor del inmue­ble, de por ejem­plo el 5% anual, por lo que ten­dría un valor de ven­ta de $120.000 dóla­res al cabo de cua­tro años. En este caso pode­mos ver los correc­tos indi­ca­do­res de ren­ta­bi­li­dad, mues­tran una TIR del 7,4% anual en dóla­res, que es supe­rior al 4% de ROI de con­si­de­rar solo los alqui­le­res. En este ejem­plo, el VAN no mues­tra que pode­mos ver que la inver­sión inmo­bi­lia­ria tie­ne una ren­ta­bi­li­dad de $10.801 dóla­res supe­rior, a colo­car los dóla­res al 5%.

Los alqui­le­res (aho­rra­dos o a gene­rar) no jus­ti­fi­can por sí solos la inver­sión. La cla­ve está rela­cio­na­da con el aumen­to en el valor espe­ra­do del inmue­ble.

La mayor ren­ta­bi­li­dad de los pro­yec­tos inmo­bi­lia­rios se pro­du­ce por una valo­ri­za­ción de los acti­vos, y los alqui­le­res (aho­rra­dos o a gene­rar) no jus­ti­fi­can por sí solos la inver­sión. La cla­ve está rela­cio­na­da con el aumen­to en el valor espe­ra­do del inmue­ble, por lo que es impor­tan­te inver­tir en pro­yec­tos con pro­yec­cio­nes de cre­ci­mien­to en los ava­lúos.

Heral­do Miguel Muñoz
BET – Busi­ness Emo­tio­nal Trai­ner. Con­fe­ren­cis­ta y Con­sul­tor en Aná­li­sis Finan­cie­ro de Pro­yec­tos y Estra­te­gia para el desa­rro­llo de nego­cios inno­va­do­res y de Impac­to Sos­te­ni­ble.

heraldo@fensus.com.ar

Dejar una respuesta

Please enter your comment!
Please enter your name here